צור קשר

כיצד יש לפרש תקנון מוסכם?

מאת: עוה"ד מיליס יואב בתאריך: 15/06/2015

 

כיצד יש לפרש הוראות תקנון מוסכם? 

בעקבות תיק 11/15 [מפקח על המקרקעין בחיפה] מיום 21/04/2015

להורדת פסק הדין בפורמט PDF - לחץ כאן

 

בפסק דינה הנ"ל של כב' המפקחת על המקרקעין בחיפה, הגב' ליבוביץ יעל, בתיק שבנדון, דנה המפקחת בשאלת פרשנותו של התקנון המוסכם שנרשם לבית המשותף. התובעים פרשו את הוראות התקנון המוסכם כמחייבות הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף או למצער הסכמת 3/4 מבעלי הדירות להם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף כדי לאפשר הגדלת שטח המרפסות שבקשו הנתבעים, ואילו הנתבעים סברו כי התקנון המוסכם מאפשר להם לבצע בנייה זו ללא צורך בהסכמת מי מבעלי הדירות. כל אחד מהצדדים סמך ידו על הוראה אחרת בתקנון המוסכם.

 

המפקחת על המקרקעין מאזכרת פסיקה קודמת [ע"א [י-ם] 1415/00 אברהם נ. אזרד (מיום )04/074/2001; רע"א 1462/10 עטיה נ. שגיא (מיום 02/08/2012)] שקבעה כי בניית מרפסת לדירה בבית משותף נחשבת ל"הרחבת דירה".

 

בפרשנותה את הוראות התקנון המוסכם מיישמת המפקחת את עקרונות פרשנות החוזה שנקבעו בפסיקה. התקנון המוסכם אינו אלא חוזה שנחתם בין בעלי הזכויות בבית המשותף. לשם כך, היא בוחנת את התכלית הסובייקטיבית והאובייקטיבית של התקנון המוסכם ומנסה להתחקות אחר אומד דעתם האובייקטיבי של הצדדים לתקנון, תוך העדפת הפירוש המקיי את התקנון/החוזה על פני זה שיגרום לביטולו.

 

ביישמה את העקרונות הנ"ל, תוך שהיא דוחה אף את פרשנותו האישית של עוה"ד שערך א התקנון המוסכם של הבית המשותף, היא מגיעה למסקנה כי במקרה שנדון בפניה התכלית של התקנון המוסכם היתה "הסרת כל החסמים האפשריים בדרך להרחבת הדירות בבית" ולפיכך היא דוחה את התביעה ומקבלת את עמדת הנתבעים.

 

למרות השימוש שעושה המפקחת על המקרקעין בעקרונות חוזיים היא אינה נמנעת משיקול נזיקי בקבעה כי מהתרשמותה בביקור במקום נחה דעתה כי הרחבתן הקלה של המרפסות לא תגרום כל פגיעה כלשהיא במי מבעלי הדירות. למעשה, שיקול זה של העדר נזק לשאר בעלי הדירות, או למצער נזק קטן למול תועלת של הרחבת המרפסת הוא הכנסת מאזן נוחות נזיקי לשיקולי פרשנות חוזיים.

 

עוד עולה כי אף שפסק הדין לא התייחס לכך במפורש, נראה כי עצם מתן אישור הבנייה לנתבעים היה סיבה נוספת ש"שכנעה" את המפקחת על המקרקעין כי יש לאמץ פרוש חוזי שתוצאתו קבלת עמדת הנתבעים המאשרת את הרחבת המרפסות.

 

 




שלח תגובה