צור קשר

האם ובאיזו מידה זכאי בעל דירה בבית משותף להחזר הוצאות תיקון מנציגות הבית המשותף?

מאת: עוה"ד מיליס יואב בתאריך: 16/06/2015

 

האם ובאיזו מידה זכאי בעל דירה בבית משותף להחזר הוצאות תיקון מנציגות הבית המשותף?

בעקבות תיק 2/13 [מפקח על המקרקעין בעכו] מיום 15/04/2015

להורדת פסה"ד בפורמט PDF - לחץ כאן

על הלכת רוס בענין שיפוי בעל דירה בהוצאות שהוציא לתיקון רכוש משותף / לביצוע עבודות שעל נציגות הבית המשותף לבצע; ומבחני עזר ליישומה של הלכת רוס

 

בפסק דינו של כב' המפקח על המקרקעין בעכו, מר יובל וסרקרוג, בתיק שבנדון, הגישה התובעת תביעה להשיב לה הוצאות שנאלצה להוציא לצורך איטום גג הבית המשותף. הנתבעת מצידה בקשה – במסגרת תביעה שכנגד – לחייב את התובעת להשיב לה את עלות עבודות האיטום שנציגות הבית המשותף ביצעה זמן קצר קודם לעבודות האיטום שבוצעו על ידי התובעת. הנתבעת – נציגות הבית המשותף – טענה כי עבודות האיטום שביצעה התובעת גרמו לכך שבוטלה האחריות שקבלה נציגות הבית המשותף לאיטום הגג.

היסוד לעילת התביעה היתה סעיף 3 לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין ולפיו: "בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה". במקרה דנא אמנם היה תקנון מוסכם, אך התקנון המוסכם לא כלל הוראה רלבנטית לתיק זה ולפיכך השלים המפקח את ההוראה מהתקנון המצוי.

הלכת רוס [ע"א [מחוזי ירושלים] 179/84 רוס נ. נציגות הבית המשותף [אשר אומצה גם בפסיקה מאוחרת המוזכרת בפסה"ד הנ"] קבעה כי בעל דירה זכאי לבצע תיקון ליקוי ברכוש המשותף, על חשבונו, ולהיפרע מבעלי הדירות האחרים, אם הקדים דרישה לנציגות הבית המשותף וזו לא מלאה אחר חובותיה בדין, וכן אם הוכיח ארבעה תנאים מצטברים, ואלו הם:

א)         היה ליקוי ברכוש המשותף;

ב)         היתה דחיפות בצורך לתקנו;

ג)         הליקוי תוקן ברמה נאותה;

ד)         הליקוי תוקן במחיר סביר;

עוד נקבע בהלכת רוס, כי ככלל מקום בו נציגות הבית המשותף אינה ממלאת אחר חובותיה, יש להעדיף פנייה מוקדמת של בעל הדירה לערכאות, כדי לאכוף על נציגות הבית המשותף לבצע את תפקידה על פי דין, ובכך גם לא יימצא בעל הדירה בחסרון כיס בסופו של יום.

עוד נקבע בהלכת רוס כי יתכנו מצבים שבהם יקבל בעל הדירה "השבה חלקית" בלבד של הוצאותיו, וזאת מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט. לפיכך, קובע המפקח על המקרקעין וסרקרוג, כי ניתן במקרים מסוימים, גם מבלי שהתקיימו כל התנאים הדווקניים של הלכת רוס, שבעל הדירה יהיה זכאי להחזר חלקי של הוצאותיו, בשם עקרון המידתיות, ובשים לב לאותו חלק ברכוש המשותף שתוקן ונחיצותו של התיקון, ככל שיוכח כי בוצע תיקון בגג שהיה על הנציגות לדאוג לביצועו, שכן בכך נחסכה מקופת הנציגות הוצאה שהיתה מחוייבת להוציא.

כב' המפקח על המקרקעין מוצא שאכן במקרה זה התקיימו מרבית התנאים של הלכת רוס, ולכן התובעת זכאית להשבה חלקית. כמו כן, קובע כב' המפקח, שורה של מבחני עזר שניתן להסתייע בהם כדי ליישם את התנאים שנקבעו בהלכת רוס, אך לא מדובר ברשימה סגורה של מבחני עזר. מבחני עזר אלו כוללים גם את:

א)העלות המשוערת של העבודות הדרושות לצורך תיקון הליקוי, והאם ניתן להסתפק בתיקון נקודתי חלקי;

ב)חומרת הליקוי, והדחיפות שבתיקונו;

ג)פרק הזמן שבו נתנה לנציגות הבית המשותף הזדמנות לתקן את הליקוי בעצמה;

ד)ככל שטרם נגרם נזק לדירה, נדרשת סבירות גבוהה כי הליקוי אכן יגרום לנזק ממשי לבכל הדירה שמבקש לתקן את הליקוי;

ה)פעולות בהן נקטה הנציגות לתיקון הליקויים הנטענים על ידי בעל הדירה, והתייחסותה לתלונות בעל הדירה;

ו)המועד האחרון בו נעשה טיפול כלשהוא במקור הליקוי (כך למשל שונה המצב בין איטום בגג שמבצע אחד מבעלי הדירות לאחר שנים בהם לא נעשו עבודות דומות כלשהן, לבין עבודות איטום שנעשו בחלוף תקופה קצרה).

ז)נסיבות בגינן לא תוקן הליקוי;

כב' המפקח מדגיש כי ייתכן ויהיו יחסי גומלין בין הרכיבים השונים של מבחני העזר הנ"ל. כך למשל, ככל שהעלות המשוערת לביצוע העבודות גבוהות יותר, נדרש ליתן לנציגות הבית פרק זמן ארוך יותר לביצוע התיקון (בין היתר לצורך קבלת הצעות מחיר וגביית הכסף מבעלי הדירות), אלא אם מדובר בליקוי חמור ודחוף במיוחד שאי תיקונו במועד יגרום לנזקים של ממש. בנוסף, ככל שהעלות גבוהה יותר, יש ככלל להודיע לנציגות מבעוד מועד על העלות הצפויה, לרבות סוג העבודות שיש לבצע.

בסופו של דבר, לאחר שכב' המפקח מיישם את הלכת רוס ואת מבחני העזר שהוא הוסיף לה, על המקרה שבפניו/ התיק שבנדון הוא מחייב את נציגות הבית המשותף לשלם כ- 57% מסך הוצאות התיקון שהיו לתובעת [מבלי להכליל החזר הוצאות אחרות שנתבעו].

 

תוספת/התייחסות/ביקורת עוה"ד מיליס יואב: את ההחזר החלקי לבעל הדירה ראוי היה לבסס על חוק עשיית עושר ולא במשפט, ולא "בשם עקרון המידתיות". המפקח יכול היה לנמק את קביעתו בדבר החזר חלקי בכך שהנציגות "מתעשרת שלא כדין" על חשבון בעל הדירה שהוציא הוצאה הכרחית.

סבורני שלפחות חלק ממבחני העזר שהוספו בהחלטת כב' המפקח אינן נגזרות בהכרח מתנאיה של הלכת רוס, כגון תגובת הנציגות לתלונות הדייר ופעולותיה בעקבות הדרישה לתיקון או המועד האחרון שבו נעשה טיפול כלשהוא במקור הליקוי; החלק החשוב יותר בפסיקת המפקח היא אינה הוספת מבחני העזר, אלא דוקא הגמשת הלכת רוס במובן זה שאין הכרח להוכיח את כל ארבעת תנאיה המצטברים של הלכת רוס ואפשר להסתפק רק בחלק מהם; ואז עולה השאלה האם לא ראוי ונכון לבסס את הפסיקה על עקרונות דיני עשיית העושר שלא במשפט, ופחות על הוראות התקנון המצוי או הלכת רוס, או למצער להדגיש את היבט ההתעשרות שלא כדין של הנציגות ע"ח הדייר הספיציפי.

 




שלח תגובה